近日，市住房和城乡建设局、市自然资源和规划局、国家金融监督管理总局亳州监管分局、市住房发展中心、市住房公积金管理中心联合出台《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》（以下简称《实施意见》），从预售管理、现房销售、土地供应、竣工备案、融资支持、政务服务、市场监管等七个方面提出十九项具体举措，推进商品住房销售制度改革，为全市房地产市场平稳健康发展提供保障。
分类施策 加强商品住房预售管理
《实施意见》对商品住房预售条件实行分类管理，以2026年8月28日为关键时间节点，区分在途项目、新取得土地项目和历史遗留项目，分别明确预售管理要求。
对于在途项目，2026年8月28日（含）前已取得（含部分取得）建设工程规划许可证的商品住房项目实行预售的，预售条件、预售资金监管等按原政策规定执行。已取得建设工程规划许可证、8月28日后许可证发生变更的项目，以及已取得国有建设用地使用权但未取得建设工程规划许可证的项目，原则上按新出让土地项目执行预售管理；经谯城区人民政府或所在开发区管委会评估风险确保能按时建成交付的，仍可按原政策规定执行。
对于新取得土地项目，2026年8月28日后新出让土地的商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶。值得注意的是，《实施意见》设置了过渡安排：2026年12月31日前，完成装配式建筑预评价并取得建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证的商品住房项目，经评估风险确保能按时建成交付并备案后，其预售条件、预售资金监管等仍按原政策规定执行。
对于历史遗留项目，2026年8月28日前已取得国有建设用地使用权的房地产历史遗留问题项目，8月28日后通过存量盘活利用方式重新签订土地出让合同或补充协议的商品住房项目，原则上按新出让土地项目执行预售管理；经评估风险确保能按时建成交付并报备后，2028年12月31日前预售条件、预售资金监管等仍按原政策规定执行。
在封顶认定标准方面，《实施意见》明确，2026年8月28日后新出让土地的商品住房项目实行预售的，单体建筑主体结构应完成屋面结构层混凝土浇筑，经项目所在地预售审批部门现场核查，确认达到封顶工程形象进度后，项目可申请办理预售许可证。
强化监管 购房资金全部存入监管账户
在预售资金监管方面，《实施意见》鼓励商业银行、房地产开发企业结合项目实际，在严守资金封闭管理、保障项目按期交付的前提下，开展预售资金监管保函置换。对符合原有预售条件、预售资金监管等政策规定的商品住房项目，房地产开发企业可向符合条件的商业银行申请保函置换监管额度内资金。商业银行按市场化、法治化原则充分评估风险后自主决策，置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需资金额度的30%，置换后的监管账户中监管资金不得低于项目竣工交付所需资金额度的70%。
按新出让土地执行预售管理的商品住房项目，由市住房发展中心作为住房资金监管机构与房地产开发企业签订资金监管协议，并在项目主办银行开立资金监管账户。购房人支付的定金、首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入资金监管账户。在完成项目竣工验收备案、水电气等配套设施具备交付条件、居住用地内独立设置的居住区配套公共服务设施竣工验收后，由市住房发展中心留存一定额度，解除资金监管；在项目完成房屋首次登记后，注销预售资金监管账户，资金余额转入企业在主办银行开立的资金账户。
现房销售 定金不超购房总价款的5%
《实施意见》明确，2026年8月28日之前已销售的商品住房项目，存在国有建设用地使用权抵押登记的，应当先行办理该宗地国有建设用地使用权抵押注销，抵押人与抵押权人也可共同申请按套注销商品房对应国有建设用地使用权抵押。
2026年8月28日起，新公告出让土地的商品住房项目，优先选择现房销售；实行现房销售的项目，在土地出让公告中向社会公开现房销售相关信息。房地产开发企业在取得房屋首次登记后，编制现房销售方案，按现房销售方案组织销售，所销售房屋及建设用地使用权应无抵押、查封等情形。
在规范现房定金销售行为方面，《实施意见》规定，实行现房销售的商品住房项目，房地产开发企业可在取得建筑工程施工许可证后，与购房人签订购房定金合同，定金一般不超过购房总价款的5%。购房人应将定金直接交存至定金资金监管账户，监管期间定金不得使用，房屋具备竣工交付条件后解除定金监管。购房定金合同应约定定金金额、商品住房售价、交付时间及不能按期履约的责任等，保护双方合法权益。房地产开发企业违约不能按期交房的，购房人有权按照合同约定提出解除定金合同，房地产开发企业依法返还定金，承担违约责任。
竣工备案 最小单元可分批验收
在土地供应管理方面，《实施意见》提出科学确定用地供应规模，强化规划引领、资源统筹、市场导向，实施“规储供用”一体化机制，加强房地联动，优化城市设计，统筹考虑出让地块的区位、规模、结构、节奏和规划指标要求，着力推动区位和产品符合市场需求、规模适度、周期适中的优质地块供应，坚持“一地一策”稳妥有序供应。
在土地出让价款缴付方面，2026年8月28日后发出出让公告的商品住宅用地，出让价款可按国家规定分期缴纳。首付款在出让合同签订之日起30日内缴纳，缴纳比例不低于总价款的50%，余款可延长至出让合同签订后一年内缴清；经自然资源规划管理部门按程序决策后，最长可两年内全部缴清，不计利息。
在竣工备案方面，《实施意见》支持项目按最小单元分批竣工备案。商品住房项目开工前，房地产开发企业在申报规划方案时应拟定分期分区域开发计划，自然资源规划管理部门会同住房管理部门指导合理划定最小单元，项目可按划定的最小单元依次组织竣工验收备案。同时实施分阶段竣工备案，优化商品住房项目竣工备案流程，楼栋以±0为界，具备条件的可申请划分地下、地上两个阶段实施竣工备案；优化全装修商品住房项目竣工备案管理，可按毛坯、室内装修两个建设阶段办理竣工备案手续。
融资支持 推行主办银行制度
《实施意见》推行主办银行制度。2026年8月28日后新签订借款合同的商品住房项目实行主办银行制，主办银行为单家房地产开发贷款银行或银团贷款牵头银行。房地产开发企业在主办银行开立资金账户，项目存续期间，开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金均应纳入其在主办银行开立的资金账户管理。市住房发展中心在项目主办银行开立预售资金、现房定金监管账户，用于存放监管项目的预售资金和现房定金。
在发挥融资协调机制作用方面，2026年8月28日（含）前已签订开发贷款合同的预售商品住房项目，按照市场化、法治化原则，经主办银行与房地产开发企业充分协商，可通过新增融资、展期或调整还款计划等方式，满足项目合理融资需求，缓解项目建设资金压力，实现开发贷款发放与项目建设周期相匹配。
此外，《实施意见》还提出开展分户土地使用权集合设定抵押试点，房地产项目开发公司以土地使用权抵押申请开发贷款的，可以分户土地使用权集合设定抵押。
提升效能 “交房即交证”
在提升政务服务效能方面，《实施意见》提出推行“交房即交证”，现房销售前应办理不动产首次登记，推广商品住房买卖合同网签备案和不动产预告登记一体办理，优化税费缴纳、不动产登记、抵押贷款办理等流程，推动商品住房交付时购房人同步取得不动产权证书。
在优化产权车库（位）预售条件方面，推行宅库共期销售，通过合理确定车库价格、先租后售、确权办证以及提供增值服务等方式加快产权车库（位）去库存，探索支持提取住房公积金用于支付购置住房配套车库（位）、储藏间等住房消费支出。
《实施意见》还提出高效办理联合验收“一件事”，支持商品住房项目分期开展联合验收，推动规划、消防、档案、人防等验收服务关口前移，依申请提前开展技术预核服务，水、电、气等行业主管部门确保接入服务快速到位。同时加快市政配套建设，统筹开发项目和配套市政基础设施建设时序，适度超前组织启动开发项目红线外配套市政基础设施项目前期和建设工作，确保与开发项目同步投入使用。
在加强房地产市场监管方面，《实施意见》明确持续做好市场秩序规范，健全房地产市场信息公开发布机制，强化部门协同联动，依法严肃查处各类房地产领域违法违规行为，维护房地产市场良好秩序。完善建设全流程管理，压实各方主体责任，做好商品住房项目从规划设计到竣工交付的全流程管控，强化施工现场质量安全监督管理，统筹推进“好房子”建设。
此次新规的出台，标志着我市在完善商品住房销售制度、构建房地产发展新模式方面迈出重要一步，将有力促进全市房地产市场平稳健康发展，更好满足人民群众刚性和改善性住房需求。（记者 汝平）